Nội dung chính
Việc áp dụng bảng giá đất mới của TP HCM từ năm 2026 sẽ tạo ra áp lực tài chính mạnh mẽ nhất cho các hộ dân muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, đặc biệt ở khu vực Bình Dương (cũ).
Bảng giá đất mới TP HCM 2026 – Tổng quan
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến công chúng về dự thảo bảng giá đất dự kiến sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2026. Theo dự thảo, mức tăng giá sẽ không đồng đều giữa các khu vực:
- Trung tâm TP HCM (trước sáp nhập) – tăng tối đa 1,56 lần.
- Bình Dương (cũ) – tăng lên đến 8 lần so với giá hiện tại.
- Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) – tăng tối đa 3,78 lần.
Các khu vực còn lại
Đối với các huyện Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh, bảng giá dự kiến giữ nguyên hoặc chỉ tăng nhẹ (đất nông nghiệp dự kiến tăng 50‑70%). Điều này giúp duy trì mức chi phí hành chính ổn định cho người dân.
Nhóm dân cư chịu áp lực cao nhất
Theo Sở, 12 nhóm có thể chịu ảnh hưởng từ bảng giá mới. Trong đó, hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bình Dương (cũ) sẽ phải đối mặt với mức tăng giá lên tới 8 lần, dẫn đến chi phí thuế và lệ phí sử dụng đất tăng mạnh.
Ví dụ thực tế được chuyên gia Lê Quốc Kiên nêu ra: một lô đất 230 m² tại Cần Giờ, trước đây giá đất ở là 1 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 192 nghìn đồng/m², thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng. Với bảng giá mới, thuế phải nộp sẽ lên tới 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần.
Hậu quả tiềm tàng
Áp lực tài chính cao khiến nhiều hộ dân không thể thực hiện chuyển đổi hợp pháp, dẫn đến hiện tượng “đất nằm chết” hoặc xây dựng trái phép. Khi nguồn đất hợp pháp khan hiếm, giá nhà sẽ tăng, làm giảm khả năng tiếp cận của người mua nhà thực tế.
Doanh nghiệp bất động sản và các ngành khác
Ngược lại, các doanh nghiệp bất động sản được Sở đánh giá sẽ không chịu ảnh hưởng trực tiếp vì giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, tách rời khỏi bảng giá.
Doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng không phải chịu chi phí tăng đột biến trong năm tới; các mức thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển nhượng vẫn duy trì ổn định cho đến cuối năm 2025. Sau đó, họ chỉ chịu tác động gián tiếp qua các khoản phí và thuế đã được điều chỉnh.
Tác động tới các khoản phí, thuế và giao dịch
Bảng giá đất mới là cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng và các lệ phí liên quan. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến:
- Chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất cho dự án.
- Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
- Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng và bồi thường – nơi mà mức chênh lệch tiền phải nộp có thể tăng đáng kể.
Quan điểm chuyên gia và dự báo thị trường
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng bảng giá mới sẽ tạo ra tính công bằng cho các nhóm được đền bù, nhưng đồng thời gây áp lực lớn cho những hộ sở hữu đất nông nghiệp muốn tách thửa và chuyển sang thổ cư.
Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định rằng chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ tăng, làm tăng chi phí phát triển dự án. Các doanh nghiệp lớn có khả năng tài chính để thích nghi, trong khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể bị trì hoãn khởi công hoặc phải hoãn dự án.
Hệ quả là nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở trung bình và giá vừa tút tiền sẽ giảm bớt, gây khó khăn cho người mua nhà thực tế.
Kết luận
Bảng giá đất mới của TP HCM không chỉ là một công cụ định giá, mà còn là yếu tố quyết định cấu trúc chi phí của cả người dân và doanh nghiệp. Các hộ dân ở Bình Dương (cũ) cần chuẩn bị kế hoạch tài chính chi tiết, trong khi doanh nghiệp bất động sản nên xem xét lại mô hình tài chính để giảm thiểu rủi ro.
Bạn có nghĩ rằng mức tăng giá sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của mình? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận và theo dõi chúng tôi để nhận những phân tích sâu hơn về chính sách đất đai.
