Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang mở ra bước tiến quan trọng trong việc định giá đất, với hai phương án đề xuất áp dụng bảng giá đất và hệ số K.

Tổng quan về dự thảo nghị định

Dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của nghị quyết Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đang được lấy ý kiến công chúng. Nội dung trọng tâm là việc điều chỉnh cách áp dụng bảng giá đất và hệ số K – hệ số điều chỉnh giá đất theo khu vực và vị trí, do UBND tỉnh quyết định.

Phương án 1: Áp dụng đồng thời bảng giá và hệ số K cho 14 trường hợp

Phương án này mở rộng phạm vi sử dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K từ 11 lên 14 trường hợp so với quy định hiện hành. Các trường hợp mới được bổ sung bao gồm:

• Nhà nước giao, cho thuê đất không qua đấu giá, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
• Việc tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.

Việc đồng thời áp dụng giúp chính quyền địa phương có công cụ định giá linh hoạt, giảm thiểu tranh chấp và tăng tính minh bạch trong các giao dịch đất đai.

Phương án 2: Tách riêng 9 trường hợp áp dụng bảng giá đất

Phương án này đề xuất quy định riêng bảng giá đất cho 9 trường hợp, gồm:

1. Tính tiền khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở và cho phép chuyển mục đích sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân.
2. Thuế liên quan đến đất đai và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
3. Lệ phí quản lý, sử dụng đất và tiền xử phạt vi phạm hành chính.
4. Các khoản bồi thường khi Nhà nước chịu thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất.
5. Tiền sử dụng, thuê đất khi công nhận quyền sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất thu tiền một lần.
6. Xác định giá khởi điểm đấu giá cho khu đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
7. Tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc tài sản công cho người đang thuê.

Đối với 8 trường hợp còn lại, phương án vẫn duy trì việc áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K, như:

• Nhà nước giao, cho thuê không qua đấu giá.
• Giao, cho thuê đất với nhà đầu tư trúng thầu.
• Giao, cho thuê đất khi công nhận quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích, gia hạn thời hạn, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, hoặc thay đổi hình thức sử dụng.

Tác động dự kiến và thời gian hiệu lực

Hai phương án đều hướng tới việc chuẩn hoá định giá đất, tạo môi trường đầu tư ổn định và giảm thiểu rủi ro pháp lý. Nếu được Quốc hội thông qua, nghị định dự kiến sẽ có hiệu lực từ 1/1/2026, cho phép các doanh nghiệp và nhà đầu tư chuẩn bị kế hoạch tài chính phù hợp.

Việc công khai lấy ý kiến hiện nay là cơ hội để các bên liên quan – doanh nghiệp, nhà đầu tư, và người dân – đóng góp quan điểm, góp phần hoàn thiện chính sách.

Anh Tú